Raumplanung für lebenswerte Gemeinden – Glossar

Aktive Bodenpolitik befasst sich mit der Nutzung und der Verteilung von Boden. Sie ist eine Querschnittsaufgabe der Verwaltung und erfordert unter anderem die strategische Zusammenarbeit von Liegenschaftsverwaltung und den für die städtebauliche Entwicklung der Gemeinde Verantwortlichen.

Die öffentliche Hand braucht Flächen. Für soziale und andere Infrastruktur, für gemeinnützigen Wohnungsbau, für die Entwicklung von Gewerbe, für Freizeit und Erholung und für Anpassungsmaßnahmen an den Klimawandel. Insbesondere geht es auch darum, den zukünftigen Generationen durch Flächenreserven Gestaltungsspielraum zu sichern. Die Bevorratung von gemeindeeigenem Grund und Boden ist die Voraussetzung für eine dem Gemeinwohl dienende Entwicklung. Allerdings ist der Ankauf von Grundstücken für Kommunen zunehmend schwer leistbar, denn die Knappheit von bebaubaren Flächen am Markt bei gleichzeitig großer Nachfrage lässt die Bodenpreise steigen.

Wird innerhalb einer bestehenden Siedlungsstruktur neuer Wohnraum geschaffen, so erhöht sich die Dichte, gemessen an Einwohnern pro Hektar. Die Vorteile liegen auf der Hand: Die Nahversorgung wird gestärkt, die bestehende Infrastruktur wird besser genutzt, es gibt mehr Steuereinnahmen, mehr Potential für bessere Angebote im öffentlichen Nahverkehr und für ein aktives Gemeindeleben.

Dennoch ist „Verdichtung“ in der Bevölkerung vielfach umstritten. Man verbindet damit einen monotonen Siedlungsteppich, eine Bebauung mit gesichtslosen Blöcken und den Verlust von Grünflächen und alter Bausubstanz. Es spielt also eine maßgebliche Rolle, wie nachverdichtet wird. Dazu braucht es eine Strategie. Ungesteuertes Wachstum durch konzeptloses Auffüllen leerer Parzellen ist für eine nachhaltige Entwicklung des Gemeindegebiets nicht ausreichend.

Ein Bebauungsplan ist eine Verordnung, welche die Gemeinde erlassen kann, aber nicht muss. Er besteht aus dem Verordnungstext (einschließlich der Bebauungsvorschriften), dem eigentlichen Plan und gegebenenfalls weiteren Abbildungen. Die Festlegungen eines Bebauungsplans kommen nur bei neuen Bauvorhaben zum Tragen, auf den Bestand haben sie keine Auswirkungen. Der Bebauungsplan hat den Flächenwidmungsplan zur Grundlage und geht von dessen Festlegungen aus. Sein Geltungsbereich kann von einer Parzelle bis über das gesamte Gemeindegebiet reichen.

Bei Bauanzeigen, Ansuchen um Baubewilligung oder Änderung der Parzellierung von Bauland muss die Baubehörde prüfen, ob das Vorhaben dem Bebauungsplan entspricht.

Grundlage des Energiemasterplans ist die Analyse der energetischen Ist-Situation auf Basis einer Geodatenbank, in der vorhandene Daten und Studien zentral erfasst werden. Mithilfe der Datenbank können vorhandene Energiequellen, Energiesenken (Gebäudebestand, Mobilität, Infrastruktur) und Potentiale für erneuerbare Energiequellen ganzheitlich abgebildet werden. Für die jeweiligen Handlungsfelder werden Vorschläge zur Optimierung des Energiesystems ausgearbeitet und in einem Maßnahmenkatalog gesammelt. Die vorliegende Datenbasis ermöglicht die Identifikation der wirkungsvollsten Maßnahmen, die in den nächsten Jahren umgesetzt werden sollen.

„Die erneuerbare Energiegemeinschaften sind ein zentrales Instrument für Bürger, Teil der Energiewende zu werden und damit ein Turbo auf dem Weg zu Co2-neutralen Strom, den wir uns im Rahmen der Energieautonomie+ bis zu 2030 zum Ziel gesetzt haben“, so Energielandesrat Johannes Rauch. Damit das Potenzial der erneuerbaren Energiegemeinschaften voll ausgeschöpft wird, richtet das Klimaschutz-Ministerium die bundesweite unabhängige „österreichische Koordinationsstelle für Energiegemeinschaften“ als Service des Klima- und Energiefonds ein. Sie wird im Rahmen eines Arbeitsprogrammes der Plattform Energiegemeinschaften mit allen neun Bundesländern erforderliches Wissen und Erfahrungen aus Pilotprojekten sammeln und aufbereiten.

Der Flächenwidmungsplan legt den konkreten Verwendungszweck aller Flächen (Parzellen) im jeweiligen Gemeindegebiet fest. Behördlich genehmigte Einrichtungen wie Straßen oder Leitungen sind im Flächenwidmungsplan ebenso angeführt wie Gefahrenzonen (etwa Hochwasser) oder Nutzungsbeschränkungen aufgrund des Gewässerschutzes, des Natur- oder Denkmalschutzes.

• Der Flächenwidmungsplan wird im Maßstab 1 : 5.000 und parzellenscharf dargestellt. Erkenntlich sind Widmungen (Bauland, Verkehrsflächen und Grünland)
• Der Flächenwidmungsplan darf der Raumordnung und dem örtlichen Entwicklungskonzept nicht widersprechen.
• Der Flächenwidmungsplan wird vom Gemeinderat beschlossen und Änderungen werden mittels Anschlages auf der Amtstafel angekündigt. Gibt die Gemeinde ein Mitteilungsblatt heraus, so ist die Änderung auch dort anzukündigen.

Vereinbarung mit den Grundeigentümern über Infrastrukturmaßnahmen im Zusammenhang mit der Erschließung und Verwendung von Bauflächen. Der Eigentümer wird damit verpflichtet, bestimmte Infrastruktureinrichtungen selber herzustellen oder sich an den Kosten zur Errichtung zu beteiligen. Das ist nur zulässig, zur Errichtung von Infrastrukturen, die nicht in anderen Gesetzen schon geregelt sind, wie z.B. im Vorarlberger Kanalisationsgesetz. Denkbare Einrichtungen sind hier z.B. Lärmschutzwände oder Kinderspielplätze.

Das Ziel einer Innenentwicklung der Gemeinde bedeutet, den zukünftigen Bedarf an Bauflächen für Wohnen und Gewerbe innerhalb der vorhandenen Siedlungsränder abzudecken – also dort, wo es schon eine dichtere Bebauung gibt. Damit werden die Ortszentren gestärkt und die Landschaft geschützt. Eine qualitätsvolle Innenentwicklung muss von der Gemeinde gelenkt und ermöglicht werden. Wesentliche Komponenten der Innenentwicklungsstrategie liegen in der Flächennutzung die Mobilisierung vorhandenen Baulandes, insbesondere die Wiedernutzung von innerstädtischen Brachen, der Umbau bestehender und die Neunutzung leerstehender Gebäude, mehrgeschossige oder flächensparende Bauformen, die maßvolle Nachverdichtung z.B. durch Dachgeschossnutzung, Nutzungsmischungen und angemessene Verdichtung, die Attraktivitätssteigerung der Stadt durch städtebauliche Aufwertung.

Von städtebaulicher Nachverdichtung spricht man, wenn frei liegende Flächen innerhalb eines schon bebauten Gebiets genutzt werden. Häufig handelt es sich dabei um Baulücken oder Restgrundstücke. Eine weitere Möglichkeit ist das Aufstocken oder der Ausbau von Dachgeschossen. Damit wird neuer Wohnraum geschaffen, ohne dass neue Flächen in Anspruch genommen werden müssen.

Die Vorteile der Nachverdichtung sind, dass die komplette Infrastruktur bereits vorhanden ist. Zudem verhindert eine verträgliche innerörtliche Nachverdichtung die Ausweisung neuer Baugebiete und damit die Zersiedlung der Landschaft. Dies trägt auch aktiv zur Belebung von Ortszentren und zur Verkehrsberuhigung bei.

Ein Quartier ist ein „räumliches Wohnumfeld, welches durch städtebauliche Grenzen definiert wird. Es ist aber auch soziales Wohnumfeld, in dem soziale Netze aufgebaut, soziale Dienste angeboten und nachgefragt werden und in dem nachbarschaftliches Verhalten der BewohnerInnen stattfindet. Es ist ein Raum mit einem sozialen Bezugssystem! Das räumlich-bauliche Umfeld beinhaltet die Raum- und Infrastrukturen, das soziale Umfeld umfasst die raumbezogenen gesellschaftlichen Handlungs- und Verhaltensweisen“ (Luise Willem, 2015; bei einer Veranstaltung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung).

Eine konzeptionelle Quartiersplanung ist empfehlenswert bzw. erforderlich bei Projekten, die die bestehende Siedlungsstruktur deutlich verändern. Auch der Entwicklung zusammenhängender Flächenreserven oder ortsbaulich besonders sensibler Bereiche sollten konzeptionelle Planungen vorausgehen.

Im Räumlichen Entwicklungsplan (REP) legt unsere Gemeinde ihre mittel- und langfristigen räumlichen Ziele fest und stellt sie in einem Plan dar. Es geht beispielsweise darum, welche Funktionen bestimmte Bereiche des Gemeindegebiets übernehmen sollen, wo die bauliche Entwicklung sinnvollerweise stattfinden soll und welche Grenzen bei der künftigen Entwicklung nicht überschritten werden sollen. Der REP wird grundsätzlich im Maßstab 1:10.000 (selten auch 1:5.000) dargestellt und ist in der Regel nicht parzellenscharf. Die Aussagen sind genereller als die konkreten Widmungen im Flächenwidmungsplan. Dieser darf dem REP nicht widersprechen.

Mit der Erstellung eines Straßen- und Wegekonzepts soll der Auto-, Rad- und Fußgängerverkehr auf bestehenden als auch geplanten Gemeindestraßen hinsichtlich eines guten Miteinanders betrachtet werden. Im Rahmen dieser Straßenkategorisierung und Netzbetrachtung werden auch die Landesstraßen einbezogen und es gilt für das gesamte Straßen- und Wegenetz Maßnahmen zum Schutz der schwächeren Verkehrsteilnehmer zu definieren. Im Fokus steht dabei eine Steigerung der Attraktivität für den Fuß- und Radverkehr als Basis einer umweltfreundlicheren Mobilität.

Vereinbarung mit Grundeigentümern über den Erwerb von Grundstücken durch die Gemeinde oder einen Dritten (Überlassungsvertrag), um den örtlichen Bedarf an Bauflächen zu decken oder als Vorsorge für Flächen des Gemeinbedarfs. In diesem Fall wird das Grundstück der Gemeinde oder einem Dritten (z.B. Bodenbeschaffungsfonds, Baulandsicherungsgesellschaft) überlassen, um es seiner gewidmeten Nutzung zu zuführen.

Überlassungsverträge, mit denen das Eigentum an die Gemeinde übertragen wird, greifen am weitesten in das Eigentumsgrundrecht ein. Der Überlassungsvertrag ist nur zulässig, wenn der Eigentümer sein Grundstück nicht selbst widmungskonform nutzen kann oder will. Damit der Betroffene für die Preisgabe seines Eigentums eine angemessene Gegenleistung erhält, kommen vor allem Kauf- oder Tauschverträge in Betracht.

In einem Umlegungsverfahren werden bestehende Grundstücke neu geordnet, so dass zweckmäßige Grundstücke für eine beabsichtigte Nutzung entstehen. Das Umlegungsverfahren ist von der Landesregierung durch Verordnung einzustellen, wenn nicht innerhalb von zwei Jahren nach Erlassung der Verordnung von der Gemeinde ein Umlegungsplan vorerlegt wird.

Als Vertragsraumordnung bezeichnet man privatrechtliche Verträge zwischen der Gemeinde und Grundeigentümer*innen, in denen Vereinbarungen getroffen werden, die die Veräußerung und Bebauung von Grundstücken betreffen. Es kann z.B. ein Vorkaufsrecht der Gemeinde vereinbart werden oder die Bebauung eines Grundstücks innerhalb einer gesetzten Frist eingefordert werden.

Durch die Anwendung der Vertragsraumordnung gewinnt unsere Gemeinde planerischen Gestaltungsspielraum. Für den Abschluss eines Raumplanungsvertrages ist ein Beschluss der Gemeindevertretung erforderlich.

Vereinbarung mit Grundeigentümern über eine fristgerechte, widmungsgemäße Verwendung von Bauflächen (Verwendungsvertrag). Darin wird festgehalten, bis wann der Eigentümer das gewidmete Grundstück seiner Nutzung zugeführt haben muss. Es kann z.B. vereinbart werden, dass nach Ablauf der Frist ein Hauptwohnsitz auf dem Grundstück angemeldet sein muss. Falls das nicht geschieht, kann eine Strafe vereinbart werden oder die Widmung verfällt.

Eine Neuwidmung als Baufläche kann außerdem nur dann befristet gewidmet werden, wenn die Baufläche für sich genommen aufgrund ihrer Größe, Form und Lage zu der gewünschten Bebauung geeignet ist. Wird eine Verwendungsvereinbarung abgeschlossen, kann die Gemeinde unbefristet widmen.